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遺留分のよくある相談
相続財産が不動産のみの場合で、遺留分の侵害行為が発生していた場合、物理的に分けるんが不可能な不動産はどのように評価されるのか、知りたいと考える人もいるでしょう。
今回は、不動産を評価する固定資産税評価額、路線価、地価公示価格・地価調査標準価格、実勢価格について解説していきます。不動産の評価方法を知りたいという人は、ぜひ目を通してみてください。
Contents
遺留分の評価をする場合には、相続開時点で、実際に取引される実勢価格をもとに判断していきます。
実勢価格とは、不動産が実際に取引される時の価格です。遺留分の不動産は、売りに出すわけではありません。そのため、対象となる不動産の実勢価格を知ることは難しいですが、不動産鑑定士や不動産業者から鑑定してもらい、どのくらいに価格になるか調べることはできます。
この時、周辺にある不動産の取引価格や固定資産税評価額などを参考にしながら算出されます。相続人の中で交渉を進めるために、一時的にどのくらいの評価額か知りたい場合は、インターネット上にある無料査定サイトなどを活用してみても良いでしょう。
不動産の評価方法には、以下のように種類があります。
固定資産税評価額は、固定資産税や不動産所得税などを計算する時に使われます。遺留分に含まれている基礎財産の中で、建物に関する評価は固定資産税評価額を基準にして行われるケースが多くなっています。
固定資産税評価額は、住んでいる市町村から送られてくる課税明細書、住んでいる市町村や都税事務所で手に入れられる固定資産税評価証明書、市町村が持つ固定資産課税台帳で確認できるようになっているので確認してみると良いでしょう。
また、固定資産税評価額は地価のおよそ7割程度になるケースが多いことから、かなり低めの評価額になるともいわれています。
路線価は、贈与税や相続税といった課税額を計算する時に使われます。宅地の中で道路に面している1㎡あたりの評価額となっています。
土地の価格は、1月1日にどのくらいだったかが毎年夏頃に発表され、国税庁のホームページでも確認できるようになっているので、目を通してみても良いでしょう。
参考：路線価｜国税庁
土地の価格に関しては、国税局で不動産鑑定士が行う鑑定や売買の実例などを踏まえた上で算出し、公表されます。固定資産税評価額と同じように、低めの価格になるケースが多くなっています。
地価公示価格は国土交通省が発表しているもので、1月1日の時点で土地の価格がどのくらいになっているかを示す指標になっています。地価や公示価格と呼ばれることもあるため、そちらの方が効きなれているという人もいるでしょう。
不動産鑑定士が2人以上で鑑定や評価を行い、その結果を国土交通省内にある土地鑑定員会が審査して決定されます。そのため、他の評価額と比べてみると実際に取引されている価格とかなり近い傾向があります。
地価調査標準価格は、地価公示価格に近いかどうかを示す基準となる価格です。
地価調査標準価格が発表されるのは、毎年7月1日に各都道府県が調査を行ってからになります。
不動産の評価は、相続を開始する日（被相続人が亡くなった日）から考えるという見方と遺産分割を行った日から考えるという見方があるのです。どちらで考えるのかによって、評価額が変わってしまうことも度々あるため、どちらで評価額を算出するかはとても重要な問題だと言えるでしょう。
例えば、被相続人である父親が亡くなった日は1億円の価値があったにも関わらず、遺産分割を行った日になると7,000万円の価値にしかならないというケースもあります。
このような場合に、どちらを採用するかで揉めてしまう可能性はかなり高いと考えられます。円滑に遺産相続に関する話し合いを進めるなら、弁護士などの専門家に相談し、それぞれの状況に合わせたアドバイスや提案をしてもらった方が良いと言えます。
遺留分が侵害されていることがわかっても、相手方が認めない場合は、まず「遺留分侵害額請求」の意思表示を、内容証明郵便などを用いて相手方に行います。
口頭で相手方に伝えても問題はありませんが、後に「言った・言わない」といったトラブルにしないためにも、内容証明郵便で意思表示するといった確実な方法を選択すべきです。
なお、遺留分侵害額請求権には、消滅時効があります。遺留分侵害額請求権の消滅時効は「相続開始・遺留分侵害を知ったときから1年」です。
不動産の評価額は、色々な算出方法があるため、知識がないと適切な価格を導き出すことが困難です。
しかし、遺産相続をするなら適切な価格を算出しなければいけません。
どうすればよいか迷ったら、遺産相続に関する問題解決実績を持つ弁護士に相談してみると良いでしょう。
状況によって評価基準も変わってくるため、専門家からのアドバイスは役立ちます。
